Immobilier: les banques devraient financer la «taxe de bienvenue»
Yvan Cournoyer|Publié le 10 avril 2020
(Photo: 123RF)
BLOGUE INVITÉ. Cela fait plus de trois ans déjà que je prône que les institutions financières devraient financer systématiquement les droits de mutation, communément appelés « taxe de bienvenue », lors de l’achat d’un immeuble, surtout pour les transactions de plus grande envergure.
La souplesse des banques lors des nouvelles acquisitions serait plus que bienvenue en ces temps de crise de la COVID-19, où l’investisseur immobilier risque de voir ses liquidités affectées par des locataires qui, en raison de pertes de revenus, pourraient avoir des difficultés à faire face à leurs obligations financières.
De nombreux frais
Comme vous le savez, les nouveaux acquéreurs doivent, en plus de la mise de fonds exigée par l’institution financière, payer de leurs poches les frais suivants: notaire, inspection en bâtiment, études environnementales et autres reliés à la transaction.
Or, ces charges sont relativement négligeables si on les compare aux mises de fonds requises. Toutefois, la taxe de bienvenue peut, à elle seule, représenter de grosses sommes.
Une taxe de bienvenue n’a aucune valeur!
J’entends déjà quelques-uns d’entre vous avancer que c’est normal que les banques refusent de financer la taxe de bienvenue, car advenant une reprise d’immeuble, ce montant supplémentaire de financement ne serait pas lié à un bien tangible. La taxe de bienvenue financée n’a aucune valeur aux yeux du créancier, contrairement à l’immeuble qu’on peut prendre en garantie.
Jusqu’ici, je suis d’accord.
Mais quelle est la différence, en matière de garantie, entre la rétribution des courtiers immobiliers parfois impliqués comme intermédiaires dans une transaction et la taxe de bienvenue? Je n’en trouve aucune! Les deux ne représentent aucune valeur en matière de garantie pour une institution financière.
Or, pourquoi accepter de financer à même le prix d’acquisition une rétribution de 60 000$ aux courtiers et refuser de faire la même chose pour 40 000$ en taxe de bienvenue? Cela est complètement illogique!
Si l’on exigeait de l’acheteur qu’il paye de sa poche les 60 000$ plus taxes de rétribution, certains investisseurs s’en trouveraient incapables et, dans certains cas, les courtiers immobiliers ne verraient peut-être pas la couleur de leur argent malgré leurs nombreux efforts, j’en conviens. Financer cette commission est une sage décision qui permet de protéger le travail des courtiers immobiliers.
Mais en quoi une rétribution de 60 000$ taxable sur un achat de 2 000 000$ (soit 2 000 000$ multipliés par 3%, par exemple) s’avère-t-elle plus tangible qu’une taxe de bienvenue en cas de reprise par le créancier? Me suivez-vous?
Heureusement, certaines institutions auraient commencé, semble-t-il, à accepter de financer la taxe de bienvenue à même le prix d’achat. Selon moi, c’est une bonne pratique qui permet à l’investisseur de souffler un peu à la suite d’une acquisition et de conserver ses liquidités pour les utiliser à de meilleures fins. Un fonds de roulement n’est jamais un luxe!
Tellement peu de différence
Toujours dans le même exemple, à supposer que les frais de taxe de bienvenue soient de 40 000 $, cela équivaut à environ 200 $ par mois pour l’acheteur, à un taux d’intérêt de 3,5% et un prêt hypothécaire amorti sur 25 ans. Sur un immeuble à revenus de l’ordre de 2 000 000$, cela correspond à peu en comparaison du pouvoir des 40 000$ devenus disponibles immédiatement.
Évidemment, le financement de la taxe de bienvenue coûtera à l’acheteur environ 60 000$ à terme, dans 25 ans, mais ne vaut-il pas mieux avoir 40 000$ maintenant?
Et si, grâce à cette somme de 40 000$, l’acheteur était en mesure de procéder à une autre acquisition qu’il financerait peut-être par l’entremise du même créancier? Cela augmenterait grandement les intérêts percevables par ce dernier.
Et vous, en tant qu’investisseur immobilier, qu’en pensez-vous? Êtes-vous d’accord avec mon propos et mes arguments? Si oui, n’hésitez pas à partager et à vous faire entendre des institutions financières.
