Les astres s’aligneront pour une modération du marché immobilier
Mathieu D'Anjou|Édition de la mi‑mai 2021
SIGNAUX FORTS. La vigueur du secteur immobilier canadien a aidé à traver-ser la crise de la COVID-19. La poussée de l’activité et des prix au cours des derniers trimestres est toutefois si forte que l’on a recommencé à parler d’une surchauffe et à se préoccuper des risques posés par l’endettement hypothécaire. À notre avis, il faut maintenant s’attendre à une certaine modération de l’activité dans ce secteur.
La performance exceptionnelle du marché immobilier canadien après la phase initiale de la pandémie s’explique finalement assez bien. Les actions agressives des banques centrales ont permis de maintenir des conditions de financement très favorables et les taux hypothécaires canadiens ont même chuté à de nouveaux creux historiques. Habituellement, des pertes d’emplois et une forte augmentation du chômage sont très défavorables au marché immobilier, mais ce ne fut pas le cas en 2020 alors que les programmes d’aide des gouvernements ont finalement plus que compensé les pertes salariales, entraînant ainsi une poussée du revenu disponible des ménages. Dans ce contexte et alors que les prix des logements reculaient temporairement au début de la pandémie, notre indice d’abordabilité, qui mesure la capacité des ménages à acquérir une propriété, s’était fortement amélioré au printemps 2020, ouvrant la porte à la poussée spectaculaire de l’activité et des prix qui a suivi.
D’autres facteurs plus propres à la crise sanitaire ont aussi favorisé le secteur immobilier. Le basculement soudain en télétravail pour une grande partie des travailleurs a gonflé la demande pour des logements plus spacieux et plus éloignés des centres-villes. Au-delà des programmes de soutien des revenus, le pouvoir d’achat immobilier des ménages a aussi bénéficié de l’impossibilité de procéder à d’autres dépenses, dont les voyages internationaux et plusieurs loisirs. Finalement, le nombre très limité d’options de vacances a fait bondir la demande pour les résidences secondaires.
Budget des ménages consacré aux services
Au moment où la vaccination va bon train, la réouverture prévisible de l’économie canadienne laisse entrevoir un renversement partiel de la plupart des facteurs qui ont propulsé le marché immobilier. Plusieurs travailleurs retourneront dans les centres-villes au cours des prochains trimestres, du moins à temps partiel. Même si le retour des voyages internationaux prendra encore un certain temps, il faut s’attendre à ce qu’une part grandissante du budget des ménages soit consacrée aux services. Les programmes de soutien gouvernementaux disparaîtront aussi progressivement et rien ne laisse entrevoir une autre poussée spectaculaire des revenus disponibles des ménages canadiens cette année. Alors que la Banque du Canada a réduit ses achats d’obligations et a ouvert la porte à une augmentation des taux directeurs en 2022, une tendance haussière sur les taux hypothécaires est déjà amorcée. Dans un contexte de poussée spectaculaire des prix des logements, on a ainsi observé une forte dégradation de l’abordabilité au Canada au premier trimestre de 2021.
Des facteurs plus spéculatifs pourraient potentiellement prolonger la poussée des prix des logements, mais les autorités semblent déterminées à éviter une telle situation. Le Bureau du surintendant des institutions financières et le gouvernent fédéral ont ainsi déjà annoncé de nouvelles mesures macroprudentielles pour réduire les risques de surchauffe immobilière et la Banque du Canada suit la situation de très près.
Certains facteurs devraient toutefois continuer d’offrir un certain soutien au marché immobilier canadien, notamment l’environnement économique favorable et l’épargne accumulée par les ménages l’an dernier. Le taux de chômage a ainsi déjà fortement redescendu et les perspectives sont encourageantes de ce côté. Nous anticipons donc un certain essoufflement du marché immobilier au cours des prochains trimestres, mais les risques d’une correction majeure nous semblent relativement faibles.
EXPERT INVITÉ
Mathieu D’Anjou, CFA, est économiste en chef adjoint aux Études économiques du Mouvement Desjardins.
