BLOGUE INVITÉ. Pour les investisseurs immobiliers actifs, plusieurs sources permettent de trouver des vendeurs motivés qui vendront leur immeuble au rabais. Parmi celles-ci, l’on compte les reprises de finance qui permettent, à l’occasion, de réaliser de beaux profits à l’achat. Selon le dernier rapport de la firme Jlr qui collige bon nombre de données sur le marché, les délaissements (forcés ou volontaires) sont légèrement en baisse par rapport à l’an dernier et restent, somme toute, relativement stables depuis plusieurs années.
Qu’est-ce qu’une reprise de finance?
Une reprise de finance survient lorsqu’un propriétaire en défaut reçoit un avis de la part d’un créancier qui lui a consenti une hypothèque immobilière. S’il ne rétracte pas son défaut dans le délai prévu par la loi, soit dans les 60 jours à compter du moment de la publication du préavis d’exercice au Registre foncier du Québec, le créancier est alors en droit d’exercer le recours hypothécaire envers le débiteur.
Il existe deux types de préavis d’exercice, soit la prise en paiement et la vente sous contrôle de justice. Faire la distinction entre les deux est important, car le processus légal pour acquérir les propriétés est alors différent. Un avocat spécialisé en droit immobilier sera en mesure de vous expliquer les tenants et aboutissants de chacun des processus.
Qu’est-ce qui constitue un défaut?
Plusieurs conditions peuvent être à l’origine d’un défaut et, la plupart du temps, celles-ci sont indiquées dans l’acte hypothécaire signé par le débiteur. Voici les trois principaux éléments qui constituent normalement un défaut : le retard de paiement des versements hypothécaires, la négligence d’assurer la propriété et le finalement, le retard de paiement des impôts fonciers. Un quatrième défaut occasionnellement rencontré est celui de négliger d’entretenir la propriété, de la laisser se détériorer, ce qui a pour effet de diminuer la valeur de la garantie du créancier.
Quand les reprises de finance s’avèrent-elles intéressantes?
Ne nous emballons pas trop vite! Très souvent, les néophytes croient à tort qu’une reprise de finance représente automatiquement une aubaine. Elles sont intéressantes lorsque l’immeuble présente un bon montant en équité, c’est-à-dire la différence entre la valeur marchande et les soldes hypothécaires qui grèvent l’immeuble. À titre d’exemple, prenons une propriété dont la valeur est de 200 000 $ et dont le solde hypothécaire est de 80 000 $. L’équité est alors de 120 000 $.
Règle générale, plus le propriétaire détient l’immeuble depuis longtemps sans l’avoir refinancé, plus l’équité est grande, ce qui laisse place à un profit potentiel une fois le projet de rénovation effectué, car dans la plupart des cas, des travaux sont requis.
Aucun recours contre les banques
Lorsque vous trouvez une reprise de finance sur Centris.ca, cela veut dire que le propriétaire n’a pas trouvé de solution pour rétracter le défaut, que la propriété a suivi le processus de reprise et appartient maintenant à la banque. La vente est alors régie par de strictes conditions et des délais très serrés. Vous transigez avec des avocats représentés par un courtier et êtes dans l’obligation de signer une annexe dont les conditions dégagent entièrement la banque et l’ancien propriétaire de tout recours possible. La transaction s’effectue sans garantie légale, aux risques et périls de l’acheteur. Autrement dit, vous achetez tel quel. Soyez vigilant et, au besoin, faites-vous conseiller par un avocat en droit immobilier.
Beaucoup de compétition
De nos jours, le Registre foncier du Québec est de plus en plus connu et consulté par les investisseurs, les prêteurs privés et les courtiers immobiliers. D’autres outils numériques ont vu le jour afin d’extraire les informations du Registre et de les présenter de façon plus ordonnée. Ces outils simplifient la vie des différents intervenants pouvant s’intéresser aux préavis d’exercice (document que le créancier fait parvenir au propriétaire lorsque ce dernier est en défaut).
Les opportunités sont bel et bien présentes. Cependant, vous n’êtes pas seul à vous y intéresser et les propriétaires en défaut sont extrêmement sollicités. Afin de vous démarquer, vous devez gagner leur confiance. Vous pouvez leur éviter de perdre leur propriété aux mains du créancier ou encore qu’elle soit vendue sous le contrôle de la justice.
Intervenir avant la reprise de finance
Les reprises de finance les plus payantes sont habituellement celles qui ne se rendent pas sur le marché, en d’autres termes, celles vendues avant d’être mises dans les mains de courtiers sur le réseau Centris.ca.
Lorsque nous sommes en mesure de trouver une solution afin d’aider le débiteur à rétracter son défaut avant que le créancier n’entame les procédures légales de reprise, de très belles transactions peuvent en découler et la personne en défaut est en mesure d’éviter le pire.
Si vous voulez maximiser vos chances de faire de belles transactions avec les reprises de finance, vous devez suivre quotidiennement le Registre foncier du Québec ou encore utiliser des outils comme Monprospecteur.com et Jlr.ca afin d’intervenir lorsque le préavis d’exercice (ou l’avis de 60 jours) est publié par le créancier.
Dans ce type de prospection, on constate plusieurs types d’investisseurs. Certains ont très peu de respect envers les propriétaires et veulent seulement tirer profit de leur malheur tandis que les plus professionnels écoutent réellement les besoins des gens en défaut afin de trouver le meilleur terrain d’entente pour les aider à se « sortir » de cette situation. Ces investisseurs respectueux dénicheront une bonne affaire en s’assurant toutefois que la transaction soit profitable pour tous.
Il n’y a pas que cela comme opportunité
Ce n’est pas parce que c’est une reprise de finance que c’est une bonne opportunité. Il faut bien évaluer l’équité qu’offre la propriété, estimer le coût des travaux afin de maximiser le potentiel et de minimiser le délai de revente ou de location. La connaissance du secteur s’avère, encore une fois, la clé d’une transaction réussie.
Votre coach,
Yvan
