Localisation: qui veut travailler dans un parc industriel?

BLOGUE. Jusqu’au printemps 2015, le concepteur de logiciel Spiria était installé dans un parc d’affaires à Ironside, à 3 km de Gatineau. Aujourd’hui, la PME se trouve dans un bâtiment patrimonial datant de 1901, l’ancienne église anglicane Saint-James, dans le Vieux-Hull. Spiria a déménagé par manque d’espace. Elle a choisi cette église du Vieux-Hull pour des raisons stratégiques. Pour l’accessibilité: un emplacement en plein cœur de Gatineau, à deux minutes d’Ottawa. Pour les employés et les clients: une originalité architecturale propre à générer une ambiance à la fois créative, inspirante de professionnelle. Pour l’image: église connue qui avait le potentiel de maximiser la visibilité locale de l’entreprise.

Spiria est une des entreprises citées dans les fiches sur la localisation écoresponsable qui l’OBNL Vivre en Ville met à la disposition des organisations à partir du 28 août.

«En matière de développement durable, les entreprises accordent beaucoup d’importance aux attributs de l’immeuble qu’elles occupent, souligne l’urbaniste Amandine Rambert, coordonnatrice de projets pour Vivre en Ville. Les organisations visent des certifications LEED et Well. Mais leur stratégie comporte un angle mort: l’emplacement de l’immeuble.»

La localisation écoresponsable a des retombées positives concrètes sur l’entreprise, l’environnement et la communauté. Les fiches de Vivre en Ville indiquent, entre autres, comment évaluer l’indice d’écoresponsabilité d’une localisation. Elles expliquent les retombées d’une localisation écoresponsable. Et elles proposent des stratégies pour surmonter les obstacles à son adoption. Ces fiches sont le fruit de cinq années de travail, auprès de municipalités et d’entreprises, ainsi qu’une trentaine d’entrevues d’organisations ayant mené ces démarches et d’experts en développement économique.

Vivre en Ville a d’abord développé son expertise en localisation écoresponsable auprès des MRC et des municipalités. «Depuis 2012, nous les accompagnons pour une meilleure répartition des bureaux, des services et des commerces, afin que chaque quartier ait ses services de proximité, entre autres, pour limiter les déplacements», explique Amandine Rambert.

On évoque de plus en plus la pertinence d’installer les nouveaux emplois dans les centralités. Une centralité est un territoire qui affiche une certaine concentration de services et d’emplois. C’est un milieu de vie à échelle humaine, accessible par différents moyens de transport. Une zone industrielle a peu de chance d’être une centralité, car elle exclut généralement l’habitation. Et elle n’est généralement pas accessible à pied.

En développant son expertise en localisation écoresponsable, Vivre en Ville s’est penchée sur les émissions de GES de 18 pôles d’activités, répartis dans cinq régions du Québec. L’étude «La localisation des activités et les émissions de gaz à effets de serre: comment la localisation des entreprises et des institutions détériore le bilan carbone» a étudié des parcs d’affaires, des centres-villes et des zones commerciales. Rappelons que 365 municipalités québécoises ont déclaré l’urgence climatique . Il n’est donc pas étonnant que celles-ci aient étudié la répartition des sources de GES sur leur territoire. La conclusion: les centralités suscitent, de loin, le moins d’émissions, quel que soit le lieu d’où proviennent ceux qui le fréquentent.

Les études d’émissions de GES selon le territoire s’intéressent surtout au lieu de résidence des gens. «Mais ce n’est pas que la responsabilité des citoyens d’habiter à proximité de leur lieu de travail, souligne Amandine Rambert. Les entreprises ont aussi une responsabilité dans la réduction des émissions de GES issues du transport.» Vivre en Ville a donc ajouté les entreprises à la clientèle-cible de ses mandats de localisation écoresponsable.

Les urbanistes de cet OBNL se sont donc familiarisés avec les enjeux et les intérêts des entreprises. Et leur vocabulaire. «En urbanisme, on parle d’intérêt collectif et d’intérêt général, souligne Amandine Rambert. En développement économique, on parle de bien-être et de santé des employés. Nous avons chacun notre manière d’amener les choses. Mais, au fond, nous arrivons à des résultats similaires.»

Voyons un peu ce que l’on trouve sur ces fiches

La #2 présente trois profils d’entreprises assorties de bénéfices d’une localisation écoresponsable et de pistes d’actions :

1- Le travailleur autonome, l’entreprise de services, l’entreprise d’économie sociale. Bénéfices d’une localisation écoresponsable: se démarquer de la concurrence par un ancrage social, s’impliquer dans la vie économique du quartier. Pistes d’actions : occuper ou rénover un bâtiment ancien ou un centre historique;

2- La jeune pousse, la TPE, la PME, l’OBNL à vocation nationale. Bénéfices d’une localisation écoresponsable: recruter et retenir les talents grâce à un milieu de vie attrayant, être visible auprès de l’industrie et accéder facilement à la communauté d’affaires. Pistes d’actions: rejoindre un espace de travail partagé, densifier les locaux et développer le télétravail pour permettre une croissance sur place de l’entreprise, opter pour une formule offrant une bonne flexibilité dans la capacité d’accueil des employés;

3- Le siège social, le bureau d’une grande entreprise, d’une multinationale, l’institution privée ou publique. Bénéfices d’une localisation écoresponsable : affirmer son leadership en développement durable auprès de l’industrie et du grand public, diminuer le navettage automobile grâce à une offre performante de transport en commun. Pistes d’actions : investir dans une localisation prestigieuse, dissocier les bureaux des autres activités si une réelle proximité n’est pas essentielle, miser sur la technologie pour communiquer avec les autres sites de l’entreprise.

La fiche #3 propose 20 critères pour évaluer l’indice d’écoresponsabilité d’un immeuble (note sur 100). En voici quelques-uns:

-Les partenaires-clé se situent à moins d’un kilomètre sur site (5 points)

-Dans le secteur cohabitent des habitations, des commerces et des services de proximité répondant aux besoins quotidiens d’une clientèle de travailleurs (7 points);

-Proches de la rue et rapprochés les uns des autres, le bâtiment choisi et les bâtiments voisins favorisent l’animation de la rue (7 points);

-Le site est au cœur d’un bassin important de population (10 points);

-Le secteur est desservi par une ligne de transport en commun à haut niveau de service (15 points);

-Le site est conforme au zonage et se situe dans un pôle que la Ville planifie de renforcer ou de requalifier (10 points).

Que faire si l’immeuble ou l’emplacement que vous envisagez n’obtient pas la note de passage pour être considéré écoresponsable (60%)?

Vivre en Ville recommande de revoir les critères qui ont abouti à la présélection. «Il est essentiel de distinguer ceux qui relèvent de contraintes internes ou externes pour lesquelles il n’y a pas ou peu de marge de manœuvre, de ceux qui relèvent de préférences ou de réflexes qu’il est possible de dépasser», peut-on lire dans la fiche 3. Parmi ces réflexes: sous-estimer les coûts cachés d’une localisation non écoresponsable, dont le roulement des employés et le coût des espaces de stationnement (8000$ d’investissement et 600$ à 1200$/an d’entretien et de gestion par case).

Vivre en Ville travaille présentement avec le service de développement économique de la Ville de Montréal pour élaborer un argumentaire destiné aux entreprises qui souhaite s’installer sur son territoire. L’ONG mène un mandat similaire avec la municipalité de Trois-Rivières. Cette dernière souhaite revitaliser et densifier son centre-ville, en y créant un pôle d’activité économique.

Quel avenir pour les parcs industriels?

Nous l’avons dit plus haut, le parc industriel traditionnel a peu de chance de correspondre aux critères d’une localisation écoresponsable. Ne serait-ce que par son manque de mixité et son caractère peu accessible en transport en commun.«On voit émerger une nouvelle génération de parcs industriels et technologiques, observe Amandine Rambert. Ils se situent plus proche des quartiers centraux, à proximité de zones d’habitation.» Ainsi, Montréal se penche sur la requalification de ses anciennes zones industrielles qui pourraient être transformées en milieu de vie complet.

Allons-y d’un exemple. District Central, ce quartier de 3 km² qui compte 25M de pieds carrés bâti, est-il une centralité? Abrite-t-il des localisations écoresponsables? Défini par l’autoroute 15 au Nord, l’autoroute 40 à l’ouest, la rue Sauvé au sud et quelques rues au sud du boulevard Saint-Laurent au sud, Disctrict Central aspire à devenir «Le nouveau quartier des affaires», comme me l’a expliqué sa DG, Hélène Veilleux, en novembre dernier. «District Central possède des caractéristiques d’une centralité: il est accessible en transport collectif et il est adjacent à une zone résidentielle», confirme Amadine Rambert. Reste à voir si les entreprises adopteront le réflexe de la localisation écoresponsable et placeront des quartiers comme District Central sur liste de leurs sites chouchous. Comme on l’a mentionné plus haut, il faudra déprogrammer les employeurs, qui choisissent encore leur site en fonction de critères pas nécessairement contemporains. Ou de réflexes dépassés, comme cette habitude de sous-estimer la superficie requise, alors que la crise climatique incite au télétravail. Ou de ne considérer que le coût au pied carré.

Comment le secteur immobilier réagit-il à cette initiative qui risque de disqualifier certains immeubles?

«Il se montre curieux et intéressé, répond Amandine Rambert. La localisation écoresponsable leur donne des clés pour comprendre la demande et leur indiquer où investir.» Elle poursuit, «Certains immeubles auront de moins bonnes notes. Mais notre intention n’est pas de les pointer. Nous avons l’ambition de changer les pratiques en tirant le secteur vers le haut. Et en outillant ceux qui veulent bien faire pour qu’ils fassent mieux.»

Vivre en Ville lancera la phase 2 de son projet de localisation écoresponsable le 16 octobre prochain, lors d’une conférence de BOMA Québec, l’association des propriétaires et gestionnaires de grands immeubles.