Sept des dix plus importantes transactions immobilières de la dernière année concernent des tours de bureaux. (Photo: 123RF)
LES GRANDS DE L’IMMOBILIER. Le mois de janvier 2020 n’était même pas encore terminé que le marché immobilier commercial du Québec enregistrait déjà trois transactions de plus de 200 millions de dollars (M$). Allied Properties venait d’acheter le Centre de commerce mondial pour 276 M$ à Ivanhoé Cambridge ; Cadillac Fairview avait vendu 50 % de ses parts du Carrefour Laval à un fonds géré par Gestion de placements Greystone TD pour 252 M$ et Groupe Mach, en compagnie de Groupe Petra, avait payé 225 M$ à Oxford et à Desjardins pour acquérir le 1100, boulevard René-Lévesque Ouest, à Montréal. Un départ explosif qui laissait présager une autre année record pour le classement annuel des dix plus importantes transactions immobilières commerciales Les Affaires-JLR Solutions foncières (voir notre tableau).
C’était avant que la pandémie de COVID-19 gagne l’Occident et vide, instantanément, les grandes tours de bureaux des centres-villes.
Parmi les dix transactions majeures conclues entre le 1er octobre 2019 et le 30 septembre 2020, sept impliquent des tours de bureaux, deux concernent des centres commerciaux et une résulte de la vente d’une résidence privée pour aînés dans le secteur de Val-Bélair, à Québec.
À ce propos, la capitale nationale, qui était absente du palmarès de l’an dernier, s’y invite cette fois à deux reprises (7e et 10e rang).
Prix à la baisse
Les montants des transactions au classement ne passeront toutefois pas à l’histoire. L’an dernier, notre tableau affichait dix propriétés vendues chacune à plus de 100 M$. Cette année, il n’en contient que quatre, toutes négociées avant le 30 janvier 2020. En outre, une seule des dix transactions majeures (la 9e) a été négociée et signée après le confinement de mars.
L’immobilier commercial n’a en effet pas connu le même rebond que l’immobilier résidentiel, selon les données recueillies auprès du Registre foncier du Québec. « On recense 908 transactions impliquant des propriétés commerciales de plus de 1 M$ entre le 1er octobre 2019 et le 30 septembre 2020. L’an dernier, c’était 1002 », signale Joanie Fontaine, économiste à JLR Solutions foncières. Cet écart s’explique notamment par un ralentissement d’au moins 15 % du nombre d’activités transactionnelles de plus de 1 M$ entre les mois de juin et de septembre, précise-t-elle.
Absence de vendeurs
« La pandémie n’agit pas sur le marché de l’immobilier commercial comme plusieurs gestionnaires et propriétaires s’y seraient attendus, moi le premier », avoue d’emblée George Gantcheff, président de Cromwell Management, derrière la septième transaction du classement. L’acquisition du complexe Le Delta, dans l’arrondissement de Sainte-Foy, à Québec, pour la somme de 72,2 M$, a eu lieu en décembre 2019. Cet immeuble a été vendu par La Capitale Assurance.
« J’aurais cru voir des aubaines apparaître sur le marché à partir du 15 mars, mais, surprise, il y a peu ou pas d’actifs immobiliers commerciaux à vendre depuis », observe cet investisseur qui détient plus de 2 milliards de dollars d’actifs immobiliers au Québec et en Ontario.
Selon George Gantcheff, la plupart des grandes institutions propriétaires des immeubles commerciaux attendent de voir comment le marché va réagir. « Personne ne semble pressé de bouger. Après tout, leurs locataires, qui sont pour la plupart des services gouvernementaux, des institutions financières, des firmes d’avocats et des cabinets comptable, continuent de payer leur loyer avec ou sans employés présents au bureau », commente-t-il.
Ce type de clientèle – la Société québécoise des infrastructures, EY et autres La Capitale/SSQ Assurance – fait justement partie des locataires de la nouvelle acquisition de Cromwell Management dans la Vieille Capitale. Les quelque 355 000 pieds carrés du complexe Le Delta sont loués à plus de 92 % et les baux durent en moyenne 4,5 ans. Il s’agit d’une belle acquisition, tient à préciser George Gantcheff, car « les actifs immobiliers qui appartiennent aux compagnies d’assurance ont généralement la réputation d’être bien entretenus ».
Montréal toujours convoitée
Quatre des dix grandes transactions listées auront permis à des joueurs de consolider leur position au centre-ville de Montréal. En devenant propriétaire des quelque 562 000 pieds carrés d’espaces locatifs du Centre de commerce mondial
(1re position), Allied Properties accentue davantage sa présence en sol montréalais. Cette fiducie de placement immobilier qui a acheté, en juillet 2019, le 700, rue De La Gauchetière Ouest au coût de 322,5 M$ détient maintenant plus de 6,6 millions de pieds carrés au centre-ville. « Cette superficie représente désormais près de 48 % de notre portefeuille immobilier dans tout le pays, ce qui fait de Montréal notre principal marché de location », soulève Jean-François Burdet, vice-président gestion immobilière chez Allied.
L’agence immobilière torontoise Crestpoint Real Estate a, elle aussi, consolidé ses actifs immobiliers au centre-ville. Déjà actionnaire à plus de 50 % de la tour Telus (630, boulevard René-Lévesque) depuis deux ans, cette entreprise est devenue propriétaire de la Place du Canada (4e ), achetée au coût de 105,5 M$ en décembre 2019.
Elle a également fait l’acquisition des espaces de bureaux et commerciaux du 1450‑1480, rue City Councillors (8e) au coût de 70,2 M$ en mars dernier. Ce complexe, qui compte parmi ses locataires l’Alliance of Canadian Cinema, Television and Radio Artists, a été vendu près de six fois sa valeur selon le rôle d’évaluation municipale de 2018. Le président de Crestpoint, Kevin Leon, ne nous a pas rappelés.
Groupe Mach a également agrandi son cheptel montréalais, avec l’achat du 1100‑1150, boulevard René-Lévesque Ouest (3e). En compagnie de Groupe Petra, l’entreprise s’est offert la tour de 27 étages au coût de 225 M$. « Pandémie ou non, il s’agit d’un très bon prix », soutient Vincent Chiara, président de Groupe Mach. Construire une tour semblable en plein centre-ville coûterait aujourd’hui au bas mot 400 M$, ajoute-t-il.
Soulignons que Groupe Mach se retrouve également au neuvième rang, grâce à l’achat du Carrefour Langelier, un centre commercial situé dans l’est de la ville, pour 60 M$.
