«On note clairement un passage des immeubles commerciaux vers des bâtiments plus industriels, ce qui s’explique avec la croissance exponentielle du commerce en ligne.» (Photo: 123RF)
Les transactions immobilières commerciales ont atteint un niveau record au Québec en 2022, avec des ventes totalisant 18,4 milliards de dollars (G$), ce qui représente une augmentation de 42% par rapport à 2021.
En tout, près de 4000 transactions ont été enregistrées au Québec l’an dernier pour des biens immobiliers dits d’investissement, relève un bilan réalisé par la firme Côté Mercier Services de données.
Cette lancée se poursuit donc alors que le volume de transactions était déjà 80% plus élevé en 2021 par rapport à 2020, où le volume monétaire des transactions totalisait un peu plus de 7,1G$.
Christian-Pierre Côté, conseiller en recherche et analyse de données chez Côté, Mercier, qualifie l’année qui vient de se terminer comme étant «l’une des plus surprenantes en immobilier d’investissement» et «assurément la plus intense en plus de 20 ans».
La pandémie n’aura donc pas affecté les investissements en immobilier sur une très longue période, estime l’analyste.
«On a vu un petit ralentissement au tout début, en mars 2020, mais cette petite contraction a été de courte durée, indique-t-il en entrevue avec La Presse Canadienne. La reprise s’est faite assez rapidement et dès juillet de la même année, on était revenus avec des volumes considérés normaux.
«Cette lancée s’est poursuivie en 2021 et en 2022, où là, on a dépassé toutes les attentes», ajoute M. Côté, qui attribue cette flambée aux taux d’intérêt relativement bas des dernières années, qui ont contribué à «amener beaucoup de vigueur» dans le marché immobilier.
Ruée vers les entrepôts
Les immeubles industriels ont été les plus nombreux à faire l’objet d’une vente ; ils comptent pour 34,1% des transactions conclues en 2022. Les bâtiments commerciaux et les immeubles résidentiels, qui incluent notamment les multiplex et les résidences pour personnes âgées, représentent pour leur part 27,9% et 26,4% des ventes. Les terrains ferment la marche en comptant pour 11,7% des transactions réalisées.
Selon M. Côté, la popularité des immeubles industriels depuis deux ans est aussi le symptôme d’un changement de stratégie chez les commerçants.
«On note clairement un passage des immeubles commerciaux vers des bâtiments plus industriels, ce qui s’explique avec la croissance exponentielle du commerce en ligne, note le conseiller. C’était déjà présent avant la pandémie, mais la manière de distribuer les marchandises s’est accélérée très rapidement.
«Maintenant, on va moins au commerce pour se procurer un produit, on l’achète en ligne et on le fait livrer chez nous, poursuit M. Côté. Ça a occasionné un transfert des inventaires des locaux commerciaux vers des espaces industriels. Certains préfèrent se retirer de la vente au détail pour se concentrer sur la vente en ligne.»
La part du lion à la région métropolitaine
C’est dans l’ouest de la province que la vaste majorité des transactions immobilières commerciales ont été enregistrées en 2022, soit 83,2% des ventes. Sans surprise, c’est dans la Région métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal que les ventes se sont concentrées.
Christian-Pierre Côté attribue cette large proportion de ventes à deux facteurs, outre le fait que l’offre est plus grande.
«Il y a, à mon avis, une plus grande vitalité économique dans l’ouest de la province, estime-t-il. C’est là qu’on retrouve un plus grand nombre d’investisseurs et où les locaux commerciaux en location sont plus nombreux.
«Il n’est pas rare que des entreprises s’installent dans des édifices où on retrouve d’autres locataires, poursuit-il. Dans l’est du Québec, on retrouve davantage de plus petites entreprises, dont une grande quantité sont propriétaires-occupantes de leurs locaux.»
À elle seule, la région de Montréal a enregistré plus d’une vente sur trois en 2022, pour des transactions totalisant près de 6,4G$. La Montérégie arrive en deuxième place avec tout près de 700 ventes dont la valeur totale se situe tout juste sous la barre des 4G$. Suivent ensuite les régions de la Capitale-Nationale, de Laval et de Lanaudière, où les ventes d’édifices ont oscillé entre 1,2 et 1,8G$.
Des valeurs à la hausse
En plus d’être plus nombreuses, les transactions d’immeubles commerciaux ont aussi été plus payantes, alors que leur prix médian a aussi grimpé.
Du côté des édifices industriels, le prix médian est passé de 1,45M$ en 2020 à près de 2,34M$ en 2022 ; le prix médian d’une propriété résidentielle commerciale est pour sa part passé de 1,95M$ à 2,23M$.
«Aussi bien dans le résidentiel que l’industriel, les immeubles locatifs sont considérés comme des actifs refuges, explique M. Côté. Comme on a vu une forte progression des loyers au cours des dernières années dans ces secteurs, il est normal que cela suscite l’intérêt des investisseurs.»
Ralentissement «spectaculaire» à prévoir
Bien que 2022 ait permis un nombre inégalé de transactions, cette tendance risque de ralentir dans les mois à venir, prévient M. Côté.
Déjà, les deux derniers trimestres de 2022 ont donné des résultats moins fulgurants que la première moitié de l’année.
Les transactions des quatre derniers mois de 2022 ont même été 22% moindres que le résultat observé à la même période l’année précédente, ce qui s’explique entre autres par la remontée graduelle des taux d’intérêt.
«Quand on regarde les indices précurseurs pour le premier trimestre de 2023, on semble déjà revenus vers des résultats plus près de ceux de 2020, explique M. Côté. Si ça continue dans cette direction, on risque de faire face à un ralentissement spectaculaire.»
Cette dépêche a été rédigée avec l’aide financière de la Bourse de Meta et de La Presse Canadienne pour les nouvelles.
