Immobilier résidentiel: les prix poursuivent leur croissance

BULLETIN LES AFFAIRES – JLR. Le marché immobilier québécois a encore été très vigoureux au cours du mois de juin, les prix poursuivant leur croissance. La forte demande de maisons unifamiliales se poursuit ainsi que la pénurie de l’offre, ce qui rend ce marché moins accessible. Dans ces conditions, l’intérêt pour les copropriétés s’est accru et les inventaires ont réduit davantage en juin pour cette catégorie de bâtiments.

Cette folie immobilière a conduit l’indice d’accessibilité à son pire niveau depuis 10 ans. Au cours du mois de juin, la flambée des prix des logements n’a pu être compensée par des baisses de taux d’intérêt ou des hausses du salaire médian.

Le progrès de la vaccination et la réduction des cas de Covid-19 laissent présager un rebond économique soutenu dans les mois à venir, ce qui pourrait favoriser des hausses de salaire, et donc, le marché immobilier. Toutefois, les priorités des individus pourraient également changer avec le retour des activités de loisirs et l’immobilier pourrait prendre une place moins importante dans la vie des gens. La reprise de l’emploi et la croissance démographique continueront à soutenir les prix des logements, alors que les taux d’intérêt, eux, pourraient remonter tranquillement et limiter la capacité d’achat des ménages. Au final, les prix devraient poursuivre leur croissance jusqu’à ce qu’il y ait un meilleur équilibre entre l’offre et la demande sur le marché.

Ventes d’unifamiliales au Québec

La demande croissante de maisons unifamiliales et la faiblesse de l’offre ont continué à faire grimper les prix, rendant difficile l’entrée de nouveaux acheteurs sur le marché. Selon les actes colligés par JLR, une société d’Equifax, depuis le Registre foncier du Québec, 115 392 propriétés unifamiliales ont été vendues à travers la province au cours des douze derniers mois, soit une hausse de 34 % par rapport à la même période l’année précédente. En juin, le nombre de transactions a crû de 19 % relativement au même mois en 2020. Cette augmentation pourrait être limitée par le faible inventaire dans les prochains mois. En fait, bien que plusieurs vendeurs potentiels soient encouragés à mettre leur maison sur le marché afin de profiter de la hausse importante des prix, plusieurs propriétaires semblent hésiter, sachant qu’il pourrait leur être difficile de trouver un autre logement à prix raisonnable. Qui plus est, les transactions ont été très nombreuses en deuxième moitié de 2020 dus à un effet de rattrapage. Par conséquent, même si au cours des prochains mois les ventes sont plus nombreuses que la moyenne des dernières années, celles-ci pourraient tout de même être inférieures à 2020.

De juillet 2020 à juin 2021, le prix de vente médian des unifamiliales s’est élevé à 299 000 $, soit une augmentation de 15 %. Pour juin 2021 seulement, il a crû de 21 % par rapport au même mois en 2020.

Ventes de copropriétés au Québec

Au cours des douze derniers mois, 49 009 copropriétés ont changé de main au Québec, une hausse de 31 % relativement à la même période un an plus tôt. En juin 2021, le nombre d’acquisitions a augmenté de 40 %. Cette croissance est le double de celle observée sur le marché de l’unifamiliale. Avec moins de restrictions au Québec et avec un sentiment de retour à la normale, certains acheteurs pourraient abandonner la recherche de logements plus grands et devenus trop chers pour certains et se tourner vers des propriétés moins coûteuses. Le prix de vente médian des copropriétés a atteint 295 000 $ au cours des douze derniers mois, soit une hausse de 11 % par rapport à la période précédente. Pour juin 2021 comparativement à juin 2020, le gain s’est fixé à 22 %. Cette augmentation est très similaire à celle observée pour les maisons unifamiliales. L’impact sur les prix de la demande croissante pour ce secteur continuera à se faire sentir dans les mois à venir.

L’indice d’accessibilité à la propriété (indice AP)

En juin 2021, l’indice AP de la province s’est élevé à 86,0 un recul de 17,8 % comparativement au même mois en 2020 ce qui implique une détérioration de l’accès à la propriété. Les conditions serrées de l’offre et de la demande observées en juin ont maintenu la forte pression à la hausse sur les prix des logements. En fait, la hausse des prix et la baisse du salaire hebdomadaire médian n’ont pas été compensées par les diminutions de taux d’intérêt. Ceci étant dit, le recul du salaire médian peut s’expliquer par le fait qu’un plus grand nombre de travailleurs à rémunération faible ont réintégré le marché par rapport à juin 2020. Ainsi, la variable « salaire médian » ici réduit l’indice AP, mais dans la réalité, la situation des ménages travailleurs ne s’est pas nécessairement détériorée. Par conséquent, le recul calculé surestime la détérioration de l’accès à la propriété même si celle-ci demeure présente vu les fortes hausses de prix.

En ce qui concerne le taux directeur, trois baisses consécutives ont été observées pendant la pandémie et, simultanément, les taux hypothécaires canadiens ont diminué. Toutefois, avec les pressions inflationnistes qui s’installent, la Banque du Canada pourrait être contrainte de mettre en œuvre une politique monétaire plus stricte au cours des prochains trimestres. Une diminution des liquidités dans l’économie entraînerait une hausse des taux hypothécaires, ce qui se traduirait par une poursuite de la détérioration de l’indice si les prix ne s’ajustent pas.

L’indice est basé sur le ratio salaire hebdomadaire médian (Statistique Canada)/paiement hypothécaire « type » rapporté en un indice base 100 (janvier 2010=100).

Tendances par ville

Le portrait par ville est particulièrement intéressant en juin, car il permet de voir le dynamisme de certaines municipalités. Ainsi, des hausses importantes de transactions d’unifamiliales ont été constatées à Saguenay (+57 %), à Brossard (+57 %) et à Shawinigan (+43 %). D’un autre côté, certaines diminutions ont été observées dans la région de Lanaudière, la plus importante, enregistrée à Mascouche (-20 %), pourrait s’expliquer, entre autres, par un inventaire restreint. En dehors de ces baisses, l’activité dans les autres municipalités est restée forte. Les faibles taux d’intérêt, l’évolution des besoins en matière de logement et l’épargne élevée des ménages continuent de stimuler la demande.

Le prix des unifamiliales, quant à lui, enregistre encore une hausse sur douze mois dans toutes les villes. Cinq villes affichent des croissances de prix supérieures ou égales à 25 % soit Châteauguay, Blainville, Saint-Jérôme et Terrebonne.

Pour les condominiums, les ventes de juin ont augmenté dans toutes les municipalités étudiées, en particulier à Gatineau (+86 %) et à Montréal (+55 %). La forte croissance à Montréal pourrait s’expliquer par le fait que le marché de l’unifamiliale n’est plus accessible financièrement aux ménages, ainsi que par l’important recul de juin 2020, lorsque l’attrait pour le centre-ville était à son plus bas. Sur douze mois, des augmentations de plus de 40 % ont été notées dans trois des six villes analysées, soit Gatineau (+47 %), Québec (+46 %) et Longueuil (+42 %).

Dans toutes les municipalités étudiées, les prix des copropriétés ont continué à augmenter au cours des 12 derniers mois. Les villes de Brossard (+24 %), Gatineau (+19 %), Laval (+16 %) et Longueuil (+16 %) ont connu les plus fortes croissances. Pour le mois de juin, c’est Gatineau (+29 %) qui prend la tête des hausses de prix. À Québec, la hausse demeure modeste (+1 %) en comparaison avec le reste de la province, toutefois, cela est un changement de tendance par rapport aux reculs souvent enregistrés au cours des dernières années.