Immobilier résidentiel: un marché ralenti par la pandémie

Les données publiées au Registre foncier ont commencé à montrer le ralentissement du nombre de transactions résidentielles après plusieurs mois, voire années, de hausse.

Tendances provinciales — avril 2020

 L’impact demeure modéré puisque plusieurs acquisitions faisaient suite à des promesses d’achat ayant eu cours avant la Covid-19. La baisse devrait s’accentuer au cours des prochains mois, considérant la chute du nombre d’offres d’achat diffusé par l’APCIQ.

En avril dernier, les acheteurs étaient moins nombreux qu’à l’habitude, mais les nouveaux vendeurs se faisaient également rares. Certains pourraient revenir dans le marché prochainement puisque depuis le 11 mai, les visites de propriété sont redevenues permises, et ce, non seulement pour les transactions dites « urgentes », mais aussi pour l’ensemble du marché. Cette reprise des activités pourrait favoriser la mise en vente de certaines propriétés et limiter les fortes baisses du nombre d’offres d’achat acceptées.

Ventes d’unifamiliales au Québec

Selon les actes publiés au Registre foncier du Québec et colligés par JLR, une société Equifax, 89 390 propriétés unifamiliales ont été vendues à travers la province au cours des douze derniers mois, soit une hausse de 10 % par rapport à la même période l’année précédente. En avril, la progression a ralenti avec une croissance des ventes de 1% pour ce type de propriété. Ainsi, les premiers effets de la Covid-19 commençant à se faire sentir et un recul des actes publiés pourrait s’observer dès mai.

De mai 2019 à avril 2020, le prix de vente médian des unifamiliales s’est élevé à 257 500 $, soit une augmentation de 3 %. Pour avril 2020, le prix médian des unifamiliales a bondi de 8 % par rapport à avril 2019. Ce gain élevé est assez inattendu étant donné la tendance des 12 derniers mois et la situation actuelle du marché. Cette hausse marquée est probablement l’effet de promesses d’achat acceptées avant la Covid-19 alors que le marché était très actif.

Ventes de copropriétés au Québec

Au cours des douze derniers mois, 39 565 transactions de copropriétés ont été conclues au Québec, une hausse de 12% relativement à la même période un an plus tôt. Pour avril 2020 seulement, le nombre d’acquisitions a reculé de 9%, une diminution causée par la pandémie qui se poursuivra fort probablement lors des prochains mois. Le report de livraison de certaines unités neuves peut également expliquer une partie du recul des transactions.

Le prix de vente médian des copropriétés a atteint 260 000 $ au cours des douze derniers mois, une augmentation de 4 % par rapport à la période précédente. Pour avril 2020 comparativement à avril 2019, le gain s’est fixé à 3%.

L’indice d’accessibilité à la propriété (indice AP)

En avril 2020, l’indice AP de la province s’est élevé à 101,5, un gain de 6,5 % comparativement au même mois en 2019. L’amélioration de l’indice a été rendue possible grâce à une croissance importante du salaire hebdomadaire médian. En fait, malgré les pertes d’emploi majeures au Québec, le salaire médian, lui a poursuivi sa croissance. Cette situation pourrait s’expliquer par le fait qu’une proportion importante des emplois perdus offraient des salaires inférieurs aux salaires médians. Ainsi, ce dernier a pu grimper malgré une détérioration du marché de l’emploi. Qui plus est, certains secteurs ont obtenu des primes pour compenser les risques associés à la Covid-19. Ainsi, même si le budget de plusieurs Québécois a été amputé ces dernières semaines, une hausse du salaire médian a été observée ce qui contribue à une amélioration de l’accessibilité selon notre indice. Toutefois, en réalité, pour plusieurs ménages l’accès à la propriété s’est largement détérioré.

L’indice est basé sur le ratio salaire hebdomadaire médian (statistique Canada)/paiement hypothécaire « type » rapporté en un indice base 100 (janvier 2010=100).

Tendances par ville

Sur une période de douze mois, toutes les villes affichent une croissance des ventes et du prix médian, à l’exception de Lévis où le prix est demeuré constant, ce qui montre la bonne tenue du marché immobilier avant la crise. D’ailleurs, cette vigueur connue avant la pandémie va aider à limiter les effets négatifs sur le marché immobilier du contexte économique actuel. Néanmoins, au cours du dernier mois, les ventes d’unifamiliales ont commencé à chuter dans certaines villes. Même si ces résultats sont préliminaires, le recul du nombre d’offres d’achat acceptées laisse croire que les ventes publiées au Registre foncier diminueront par rapport à l’année dernière au cours des prochains mois.

D’ailleurs, des baisses de ventes d’unifamiliales pour avril ont déjà été observées dans huit des 23 villes où un nombre suffisant de transactions pour calculer une variation a été enregistré.

Pour les copropriétés, encore là, sur douze mois, une croissance des ventes et des prix a été calculée dans toutes les villes à l’exception du prix médian de Québec qui a stagné. Par contre, en avril, les ventes de copropriétés ont reculé à Montréal, à Québec, à Laval et à Gatineau. Bref, le marché commence tranquillement à changer suite à la pandémie.

Perspectives

Les hausses de prix des derniers mois ainsi que les ententes effectuées avant le début de la pandémie permettent de maintenir des prix plus élevés qu’en avril 2019, toutefois cette situation pourrait changer à mesure que l’année avance. La région Montréalaise a un plus gros acquis de croissance que les secteurs plus éloignés étant donné le marché très chaud des dernières années. Ainsi, les baisses de prix pourraient être plus limitées lorsque l’année 2020 sera comparée à 2019.

Sinon, pour une même région, les copropriétés pourraient être plus touchées que les unifamiliales par le recul des transactions et des prix pour deux raisons. Tout d’abord, l’attrait des copropriétés pourrait être diminué après la pandémie en raison d’un espace plus restreint et l’absence de terrain peu attrayant en temps de confinement. Ensuite, le télétravail, de plus en plus implanté, diminue, le besoin des ménages d’habiter près de leur lieu de travail. Ainsi, les unifamiliales en banlieue pourraient être favorisées au détriment des condos au centre-ville. Or, les mesures visant à restreindre l’étalement urbain limitent la construction d’unifamiliale, donc cette conjoncture pourrait limiter les baisses de prix pour ce type de propriété en banlieue.

Les prévisions demeurent difficiles à effectuer dans le contexte actuel puisque la durée de la pandémie et la capacité de réouverture de l’économie restent incertaines.