La Caisse accélère son virage dans l'immobilier industriel

Dans ce secteur, elle peut faire affaire avec des géants du commerce électronique.

Alors qu’un nombre grandissant de consommateurs délaissent les centres commerciaux au profit du magasinage en ligne, la Caisse de dépôt et placement du Québec (CDPQ) accélère son virage dans l’immobilier industriel, un secteur où elle peut faire affaire avec des géants du commerce électronique, en mettant la main sur la firme américaine IDI Logistics pour près de 4,7 milliards $.

Cette somme a été allongée à la fin novembre par le bras immobilier de l’institution, Ivanhoé Cambridge, dans le cadre de sa transaction avec Brookfield Asset Management. Le prix n’a pas été confirmé, mais diverses sources ont confirmé l’ampleur de la facture.

En raison de l’ampleur de la transaction, l’institution a recruté un allié en annonçant mercredi un partenariat à parts égales avec le Groupe immobilier Oxford – la filière immobilière du gestionnaire ontarien de régimes de retraite ontarien OMERS – dans cette aventure.

Cela fait en sorte que le montant injecté par chacune des parties est donc d’environ 2,4 milliards $.

«Il s’agit certainement de l’investissement le plus stratégique que l’on a fait dans la logistique par rapport à notre virage entrepris il y a quelques années», a expliqué le vice-président exécutif, Industriel, Amérique du Nord chez Ivanhoé Cambridge, Mario Morroni, au cours d’une entrevue téléphonique avec La Presse canadienne.

Ce dernier a expliqué qu’après l’achat réalisé à l’automne, Ivanhoé Cambridge avait décidé de solliciter un partenaire dans le contexte où les marchés sont volatils et que le contexte économique est incertain.

«Il était devenu assez clair, au moment où les marchés semblaient extrêmement nerveux, que notre choix de prédilection était plutôt d’acheter l’entreprise et de tout de suite s’affairer à trouver un partenaire rapidement», a-t-il dit.

Des actifs en demande

Avec la popularité grandissante du commerce en ligne, les détaillants et autres géants comme Amazon se tournent de plus en plus vers les immeubles industriels et centres logistiques afin d’entreposer de la marchandise destinée à l’expédition.

C’est dans ce contexte qu’Ivanhoé Cambridge, propriétaire d’actifs comme des immeubles commerciaux, résidentiels ainsi que de centres commerciaux, a entrepris son virage, il y a un peu plus de deux ans. Depuis, ses investissements et montants engagés dans ce secteur atteignent 9 milliards $ – ce qui tient compte de la transaction d’IDI Logistics.

Établi à Atlanta, ce gestionnaire exploite un portefeuille de 111 actifs et possède une banque de terrains, généralement près des grands centres, ce qui représente une superficie potentielle de 17 millions de pieds carrés. Son équipe de gestion compte 70 employés répartis dans six bureaux en sol américain.

IDI Logistics compte notamment parmi ses clients des géants comme Amazon, Wayfair, Costco et Wal-Mart, a indiqué M. Morroni.

«Pour obtenir la même qualité d’actifs tout en ayant une aussi bonne équipe de gestion en place (?) cela nous aurait pris facilement de cinq à dix ans pour bâtir une telle plateforme», a-t-il dit.

Les actifs logistiques sont convoités par les gestionnaires des deux côtés de la frontière. Au Canada, par exemple, le taux d’inoccupation industriel a atteint un nouveau creux de 2,8 pour cent à la fin de 2018, selon des récentes données de la firme Avison Young.

Selon Ivanhoé Cambridge, la plupart des propriétés d’IDI Logistics datent de seulement «sept ou huit ans» ce qui fait qu’elles sont mieux adaptées aux besoins du commerce en ligne. M. Morroni a expliqué que l’objectif est souvent d’avoir des immeubles d’une certaine hauteur afin de pouvoir entreposer un maximum d’articles à l’intérieur.

«Cela se compare avantageusement à d’autres actifs qui datent d’il y a environ 30 ans et qui se prêtent moins bien à ce genre de distribution», a-t-il souligné.

En tenant compte de sa plus récente prise, l’immobilier industriel représente entre «10 et 11 pour cent» du portefeuille d’Ivanhoé Cambridge, a indiqué son vice-président exécutif, Industriel, Amérique du Nord. D’ici environ quatre ans, celui-ci souhaite que cette proportion passe à 20 pour cent.

Sur son site web, le bras immobilier de la Caisse dit détenir 28 centres commerciaux au Canada, ce qui est bien moins par rapport aux 48 qui figuraient dans son portefeuille en 2009.

«Il pourrait y avoir, dans le cadre de notre plan, certains cessions que l’on pourrait effectuer si certains actifs sont moins bien positionnés par rapport à nos joyaux», a dit M. Morroni, sans toutefois préciser ce qui pourrait quitter le portefeuille de l’institution.

Pour le Groupe immobilier Oxford, le partenariat avec la filiale de la CDPQ entourant IDI Logistics constitue une première incursion en territoire américain.

En date du 30 juin dernier, les actifs d’Ivanhoé Cambridge étaient évalués à 60 milliards $.