Le marché immobilier continue sur sa lancée en septembre

BULLETIN LES AFFAIRES-JLR. Le marché immobilier a continué sur sa lancée en septembre.

Tendances provinciales — septembre 2019

Le nombre de ventes de propriétés résidentielles a bondi de 22% en septembre 2019 comparativement au même mois l’année dernière pour atteindre 10 064 transactions. Le marché immobilier poursuit donc sa tendance haussière. Les résultats du dernier mois doivent toutefois être nuancés, car en septembre 2018, malgré une excellente année, le nombre de transactions avait fléchi. Ainsi, le gain important en septembre 2019 relativement à septembre 2018 a été causé par un marché dynamique, mais aussi par un mois de septembre 2018 qui avait déçu par rapport à ce qui était attendu.

Ventes d’unifamiliales au Québec

Selon les actes publiés au Registre foncier du Québec et colligés par JLR, une société d’Equifax (incluant les ventes par courtier, entre particuliers et les constructions neuves), 84 893 maisons unifamiliales ont été acquises sur l’ensemble du territoire québécois au cours des 12 derniers mois, soit une augmentation de 4 % par rapport à la période précédente. Pour le mois de septembre seulement, 7 349 unifamiliales ont été transigées, ce qui constitue un bond de 18 % relativement à septembre 2018.

Le prix médian des résidences unifamiliales vendues dans l’ensemble de la province s’est établi à 252 300 $ entre octobre 2018 et septembre 2019. Ce montant surpasse de 2 % le prix médian établi un an plus tôt. En comparant le mois de septembre 2019 à septembre 2018, le prix médian a augmenté de 4 %.

Pour plusieurs villes, les hausses excèdent celles enregistrées pour la province. Dans certains secteurs plus chers, tels que Montréal, les ventes ont diminué par manque de propriétés disponibles. Ainsi, en 2019, la proportion de ventes qui concernaient des propriétés situées dans des villes moins chères a grimpé. Cet effet de composition a probablement contribué à la diminution de la croissance du prix médian des unifamiliales. En résumé, pour une maison au Québec, l’augmentation de valeur médiane pourrait être légèrement supérieure à la hausse de prix enregistrée pour l’ensemble du Québec.

Ventes de copropriétés au Québec

Le secteur de la copropriété continue d’être très vigoureux. Au cours des 12 derniers mois, le nombre de ventes s’est établi à 37 367, un bond de 12 % par rapport aux 12 mois précédents. En septembre dernier, le nombre de transactions pour des copropriétés s’est chiffré à 2 877, soit une augmentation de 30 % par rapport au même mois un an plus tôt. La vente de copropriétés neuves a contribué à ce bond puisque le nombre d’unités neuves livrées en septembre 2019 a surpassé de 231 celui de la même période l’année dernière.

En ce qui concerne le prix médian, celui-ci s’est fixé à 252 000 $ sur le territoire québécois au cours des 12 derniers mois, ce qui constitue une hausse de 3 % relativement à la période précédente. Pour le mois de septembre uniquement, le prix médian a grimpé de 12% par rapport au même mois l’an passé. Encore là, les unités neuves, habituellement plus chères pourraient expliquer l’ampleur de la variation.

L’indice d’accessibilité à la propriété (indice AP)

L’indice AP, estimé et présenté par JLR, mesure l’accès à la propriété dans la province. En septembre 2019, il s’est chiffré à 101,1, soit une augmentation de 5,7 % comparativement à septembre 2018. Cette montée de l’indice implique une amélioration de l’accès à la propriété, et ce, malgré la croissance des prix des unifamiliales. Le gain a été rendu possible par la baisse des taux d’intérêt des prêts hypothécaires ordinaires et l’importante hausse des salaires au Québec. En effet, le salaire hebdomadaire médian au Québec, publié par Statistique Canada, est passé de 800 $ en septembre 2018 à 868 $ en septembre 2019 ce qui constitue une progression de 8,5 %.

L’indice est basé sur le ratio salaire hebdomadaire médian (statistique Canada)/paiement hypothécaire « type » rapporté en un indice base 100 (janvier 2010=100).

Tendances par ville

Dans la majorité des villes du Québec, le prix médian des unifamiliales sur 12 mois a grimpé. Les plus fortes hausses concernent surtout Montréal et sa banlieue, où les augmentations surpassent 5 % à Montréal, Laval, Longueuil, Blainville, Mascouche, Châteauguay et Dollard-des-Ormeaux. À l’extérieur du Grand Montréal, Drummondville et Shawinigan se distinguent également avec des hausses de 6 % du prix médian sur 12 mois.

En ce qui concerne les ventes, alors qu’elles augmentent dans plusieurs villes, elles fléchissent dans certains secteurs du Grand Montréal tels que Montréal, Terrebonne, Brossard, Blainville et Dollard-des-Ormeaux. Dans ces villes, la baisse ne semble pas due à une demande décroissante, mais plutôt à un faible nombre de propriétés disponibles sur le marché. Ainsi, peu de ventes peuvent être effectuées, car le nombre d’unifamiliales sur le marché recule.

En ce qui concerne le marché de la copropriété, après quelques années difficiles, le secteur a le vent dans les voiles considérant que les ventes ont bondi dans les 6 villes analysées, non seulement sur 12 mois, mais également en septembre 2019 par rapport à septembre 2018. Qui plus est, les hausses sont fortes dans plusieurs villes. À Québec, par exemple, la variation sur 12 mois atteint +26 %, même si le prix médian continue de stagner dans la capitale sur 12 mois. La croissance des ventes est de bon augure pour l’augmentation des prix au cours des prochains mois.

Analyse économique

Les taux d’intérêt devraient rester bas au pays. Dans un contexte où la conjoncture économique est favorable au Canada, mais que la croissance de l’économie mondiale ralentit, la Banque du Canada ne devrait pas suivre la Banque centrale américaine (FED) dans ses baisses du taux directeur, mais plutôt opter pour le statu quo. Ainsi, le taux préférentiel devrait stagner au cours des prochains mois.

Pour les taux d’intérêt hypothécaires à long terme, ils varient davantage en fonction des taux d’intérêt mondiaux. Ainsi, les reculs des taux directeurs dans plusieurs pays dont aux États-Unis ont poussé les taux hypothécaires 5 ans au Canada à la baisse au cours de la dernière année. Ces taux devraient rester faibles au cours de la prochaine année puisque les politiques monétaires des grandes économies mondiales devraient demeure expansionniste à court et moyen terme.

Les bas taux favorisent la demande de logements, mais ce n’est pas le seul facteur à influencer le marché immobilier au Québec. Le bas taux de chômage combiné à une hausse importante des salaires participe également à la croissance de la demande de logements.